ペンギンが、住宅建設にフォーカスした話題の書籍を５冊ほど読み込み、共通している大切なことをまとめてみるシリーズです。
今回は、住宅用の土地を検討することについてフォーカスして、土地を検討する際の注意すべき３つのポイントを紹介します。
これから住宅を建てたいと思っている人に向けては、色々な書籍を読む 手間が省けて時短になると思います。
また、一級建築士、技術士で不動産会社でも勤めた経験のあるペンギンが独自の目線で解説を加え、建築に詳しくない方でも分かりやすいように解説します。
今回、参考にしたのが下記の５つの書籍です。（個人的な感想も一緒に添えて紹介します。）
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後悔しない家づくりのすべて Kindle版 著者：げげ
⇒読みやすく、家づくりの最初に読むのにとてもおススメ
住まい大全 ずっと快適な家の選び方、つくり方、暮らし方 Kindle版 著者：平松 明展
⇒若干、高機能住宅推しが過ぎる感もあるが、具体的な数値が多く。イメージがしやすい。
家を建てたくなったら Kindle版 著者：丹羽 修
⇒網羅的に書かれているし、家づくりの場所ごとの個別アドバイスある。情報量は多い。
プロ建築士が絶対しない家の建て方 Kindle版 著者：YouTube不動産 印南和行
⇒失敗例など、「これはやらない方がいい」の情報多い。家づくりの要点を抑えられる。
間取りの方程式 Kindle版 著者：飯塚 豊
⇒建築学生・初学者向けのため、情報量が多く、専門外の人には少しきついが、内容が濃く面白い。
立地の検討
立地は、住宅建設において最も重要な要素でしょう。
他記事でも書いた通り、家を建てると決めたら最初にすべきは、「自分の暮らし」を見直す・整理することです。
住む場所を決める優先順位は、人によって異なるので、日当たり、周辺環境、交通の便、学区など、ライフスタイルに合った条件をリストアップして、それに合致する土地を選ぶことが重要です。
この考え方はどの書籍でも共通しているのですが、
それを考慮したうえでの捉え方は少し違っています。
家を建てたくなったら Kindle版 では、自分の暮らしに合うものであれば、考え方はによって、一見不利な土地もプラスに考えることができるとしています。
例えば
・目の前が崖（景色がいい）
・駅からとても遠い（電車に乗らない人には関係ない）
・形状に個性がある（細長い、三角形を生かしておもしろい間取りがつくれる）
・異常に小さい（工夫次第で暮らしやすくできる） ・道路に車が入れない（車を持たない人には関係ない）
・目の前にお墓がある（高い建物が建つ心配がなく、目の前がひらけている）
一方、プロ建築士が絶対しない家の建て方 Kindle版では 資産価値が下がる土地は購入しないことを勧めています。
ペンギン もこちらの考えに賛成です。
上記の通りに、「自分の暮らし」を整理しますが、将来の自分を正確にイメージすることは難しく、変化が激しいこの時代に、同じ価値観で居続けることは難しいかと思います。
同じ土地に住み続けないかも知れないので、将来売却することも考えておきましょう。
新しく開発される地域の近辺や、沿線の土地は資産価値が下がりづらいので
将来の地域開発計画も調査し、周辺環境の変化を見越しておくことが望ましいです。
例えば、東京都の場合は、こちらのHPで再開発事業の予定などを発表しています。
これらの情報も参考に、「自分の暮らし」似合う立地を検討していきましょう。
法律・規制の確認
建築基準法や地方自治体の条例など、土地の利用に関する法律や規制を事前に確認しましょう。
建ぺい率（建築面積の割合）、容積率（建築可能な床面積の割合）など、土地によって異なる規制があるため、希望する建物を建設できるかどうかの確認が必要です。
また、旗竿地には注意が必要です。
旗竿地とは、下の図のように、上から見ると旗の形をした土地で、路地状部分が道路に接する土地です。
建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上の敷地が接していなければ建物を建てることができません。
これは、災害時の避難経路や消防活動の観点から定められています。
しかし、これらのことを、全て考慮するのは専門家でないと難しいので、土地探しが本格化してきた場合には、
建物設計を担当してくれる業者さんや、不動産屋さんに相談するのが一番良いでしょう。
地盤の状態
土地の地盤は、建物の安全性に直結します。
地盤調査を行い、地盤改良が必要な場合のコストも考慮に入れる必要があります。
地震や豪雨時の災害リスクも評価し、安全な住宅建設を心がけましょう。
地名に、「池」「沼」「川」などの水を連想されるものが使われている場合、その土地はかつてそういった場所であった可能性があり、地盤的に緩い場所であるケースが多いです。
地名は市町村合併などにより変更されている場合があるので、古地図などにより確認するのが良いでしょう。
古地図は、国土地理院のHPで閲覧できます。
国土地理院のHPでは、活断層の位置や、沼地後までわかるので、今住んでいる土地について調べてみても面白いと思います。
また、地盤を調べるうえでは、各市町村が出しているハザードマップも参照しましょう。
河川から離れているから安心ということはなく、内水の氾濫による被害にも注意が必要です。
内水氾濫とは、下水道や水路から浸水してくることで、2019年の台風では神奈川県川崎市で大きな被害がありました。
ハザードマップには、内水ハザードマップも記載があるので、併せてチェックしましょう。
上記を踏まえてたうえで、地震時の揺れやすさや液状化の可能性など地盤解析結果までを表示してくれる
「地盤サポートマップ」というとても便利なサイトがあります。（めちゃくちゃ社会貢献している良いサイトです。）
ぜひ、土地調査に役立ててください。
まとめ
立地の検討:
- 自分のライフスタイルに合った条件（日当たり、周辺環境、交通の便など）をリストアップし、それに合う土地を選ぶことの重要。
- また、将来の地域開発計画や資産価値の観点も考慮することも大切。
法律・規制の確認:
- 建築基準法や地方自治体の条例など、土地利用に関連する法律や規制を事前に確認すること大切。
- 特に、旗竿地や建ぺい率、容積率など専門的な部分は、専門家に相談する。
地盤の状態:
- 土地の地盤は建物の安全性に直結するため、地盤調査を行い、必要な場合は地盤改良のコストも考慮。
- 地名やハザードマップを参照して災害リスクを評価することが重要。
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