【2025最新版】CASBEEとは？｜厳格化ポイント＆実務の落とし穴をエンジニア目線で完全解説

2025年6月1日

1. CASBEEってそもそも何？

CASBEE（キャスビー）は 2001 年、国交省の肝いりで産官学が結集した研究委員会が立ち上がり、JSBC（現 IBEC）が開発した日本発の環境性能評価システムです。

開発段階から省庁と自治体が関与しており、評価ツール・資格・届出制度まで“官製インフラ”として整備されたことで国内標準の座を獲得しました。ibecs.or.jp

CASBEE では BEE（Built Environment Efficiency）＝ Q（環境品質）÷ L（環境負荷） という独自スコアで建物を５段階（C・B-・B+・A・S）にランク付けします。

数字は出さず、「傾き（効率）」で評価するのがミソ。点を稼いでも環境負荷が大きいとランクが伸びず、「快適さとエコの両立」をデザインに組み込む思考を促してくれます。

CASBEEにはどんな種類がある？

CASBEEにはいくつかの評価ツールがあり、それぞれの対象や目的に応じて異なる種類が存在します。ここでは、代表的な CASBEE の種類について説明します。

ツール名	主な対象／スコープ	目的・使われ方	代表的評価軸／近年のアップデート
CASBEE-建築（新築）	新築オフィス・商業施設・公共施設など	設計段階での環境性能最適化（行政届出・第三者認証の中心）	BEI／外皮性能／BEE、WLC 評価を必須化（A・S ランク）
CASBEE-建築（改修）	既存建物のリノベ・耐震・省エネ改修	改修後の性能を定量評価（補助金・投資判断に◎）	既存性能 → 改修後性能のギャップ、運用データ提出で加点
CASBEE-不動産	竣工後 1 年超の収益物件（オフィス・物流・店舗・集合住宅〈拡張〉・ホテル〈24/12追加〉）	J-REIT やファンドのポートフォリオ評価（IR／ESG開示）	実測エネルギー・WLC・自然災害リスク、簡易指標で早期格付け
CASBEE-ウェルネスオフィス（WO）	オフィスワーカーの健康と生産性を重視するオフィス	“働きやすさ”＋レジリエンス＋省エネを統合評価	空気質・光環境・ABW 指標、感染症対策を新設（21 版）
CASBEE-ウェルネス不動産（WR）	住居・小規模オフィスなど“健康志向”物件	テナント／居住者の快適性を簡易スクリーニング	空気・温熱・音・コミュニティ、最低限の図書で取得可
CASBEE-集合住宅	マンション・団地	住棟単位での環境性能・居住快適性評価	共用部省エネ・日照通風・騒音、ZEH-M との整合強化
CASBEE-ホテル	宿泊施設	ゲストの快適性＋運営の省エネを可視化	客室／ロビーの温熱・音・照度、リネン削減・再エネ運用
CASBEE-地区（都市／地域）	新規まちづくり・再開発・大規模団地	街区全体のサスティナビリティとレジリエンス評価	エネルギーネットワーク、公共交通、緑地・水循環、WLC

何故CASBEEを取得するのか？

CASBEEを取得するメリットはいくつかありますが、「取得する理由」という観点いうと、

ずばり「不動産として付加価値が上がるから」と言えるでしょう。

近年グローバル企業は「オフィス移転条件＝環境認証 A 以上」などの社内基準を持っています。CASBEE は国内で最も通りがいい指標のため、A／S ランクを掲げると候補リストの“足切り”を突破できます。

CASBEE認証ビルは平均で 4 % 前後の賃料上乗せが確認されています。

上場 REIT 約 70 ％が CASBEE 物件を組み込み、物件数は 1,000 棟超。保有物件の平均ランクを高めると、ESG 指数・サステナブルファンドに組み入れられ、株価の下支え効果が期待できます。

なぜ日本で広く使われる？

環境認証では、海外のものではLEED／BREEAMなどがありますが、日本ではCASBEEが圧倒的に主流です。その理由を解説します。

理由	解説
制度と直結	横浜・川崎などの自治体が条例で届出を義務化。届出図書に CASBEE 評価書を添付しないと建築確認が進まないケースもあるため“使わざるを得ない”仕組みができています。tdc-web.co.jp 環境オールシステム株式会社
日本仕様で設計しやすい	耐震設計・雪荷重・地域気候区分など国内基準に最適化されています。外装寸法や設備効率の参照値も JIS ／省エネ法とリンクしています。
コストと人材	評価ソフトは無償配布、審査費用も海外認証の 3〜5 割程度。申請代行は 10 万円台からと導入ハードルが低いです。全国に CASBEE AP（評価員）が多数いるので案件調達も容易です。環境・省エネルギー計算センター \| 環境省エネセンター
行政インセンティブ	容積率緩和、補助金、税制優遇といった“ご褒美”が各自治体で設定され、デベロッパーや設計者が採用しやすい環境が整っています。

行政届出 vs 第三者認証 ― どう違う？

CASBEEには行政に届けでるものと、それとは別に第三者による認証があります。その違いを確認しておきましょう。

観点	行政届出	第三者認証
法的位置づけ	一部自治体で義務	任意
評価者	自己評価	IBEC認定機関が審査
コスト	ソフト代＋α	40〜100 万円＋更新料
有効期間	なし（届出時点）	3〜5 年で再認証
主なメリット	法令順守・容積率緩和等インセンティブ	高い信頼性、ESG投資家・テナントへ訴求
主なデメリット	信頼性が限定的	費用と手間

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行政届出制度の概要と義務化の状況

CASBEEは、評価ツールを用いて自己評価を行い、その結果を登録・公表することが可能です。しかし、自己評価の結果を保証する外部機関がないため、その信頼性は高いとは言い難い側面があります。一部の地方自治体では、条例によりCASBEEの提出が義務化されています。例えば、川崎市、横浜市、名古屋市、福岡市などでは、新築2,000㎡以上の建物に対してCASBEEの提出が義務付けられています。

第三者認証制度の概要と信頼性・市場価値

第三者認証制度は、CASBEE評価ツールの結果に基づき、建築環境・省エネルギー機構（IBECs）が認定した機関に審査・認証を依頼するシステムです。第三者機関が評価内容を審査し認証することで、評価への信頼性が格段に高まるのが大きな強みです。これは、自己評価では得られない外部保証が、市場での信頼構築と競争力強化に直結するためです。CASBEE認証の主な顧客は、評価結果に透明性の高い第三者認証を要求する企業であり、これは市場における客観的評価の重要性を反映しています。第三者認証を取得した建物は、IBECsのウェブサイトに「CASBEE認証物件リスト」として登録・公表され、その高い環境性能を公式にアピールできます。

まず覚えたい基本用語

用語	意味	ワンポイント
BEE (Built Environment Efficiency)	Q（環境品質）／L（環境負荷）の比率で環境効率を示すCASBEEの根幹指標。傾きが大きいほどランクが上がる。ibecs.or.jp	ランクは C→B-→B+→A→S
BEI (Building Energy Index)	設計一次エネルギー／基準一次エネルギー。省エネ法と直結。	2024改定で下限値が 0.75–0.85 に引き下げ。BVJC
LR1	CASBEEの「エネルギー」採点区分。BEI・外皮性能・再エネ導入などを評価。
LCCO₂ / WLC	ライフサイクルCO₂。J-CAT算定結果を添付し“ホールライフカーボン”を評価。ibecs.or.jp

BEE（Built Environment Efficiency）

CASBEE の⼼臓部となる指標。
計算式は BEE ＝ Q（Built Environment Quality：環境品質） ÷ L（Built Environment Load：環境負荷）。
Q を伸ばしても L（負荷）が大きいと傾きが寝てランクは上がらない “効率重視” の考え方が特徴です。IBECs

覚え方ヒント
右肩上がりのグラフの傾き＝効率（BEE）。傾きが大きいほど C → B- → B+ → A → S とランクアップします。日本サステナブル建築協会

BEI（Building Energy Index）

設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量。
建築物省エネ法と同じ指標なので、BEI を下げる＝法適合＋CASBEE 得点 の“一石二鳥”。
2024 改定で下限値が 0.75〜0.85（用途別）へ大幅ダウン――“厳しくなった”の象徴です。日本サステナブル建築協会

現場 TIP
省エネ基準ギリギリの BEI=1.0 仕様では、いまや C ランク転落。企画段階から 0.75 目標 で外皮・再エネを盛り込むのが定番になりつつあります。

2LR1（Energy）

CASBEE の採点表は Q1〜Qw／LR1〜LR4 に分かれており、LR1 がエネルギー節減性。
BEI だけでなく 外皮性能・空調効率・再エネ導入・BEMS モニタリング まで点数配分。
最近の改訂で「12 か月実測データ提出」による加点が導入され、“机上計算だけ” では高得点が取れない 仕組みに進化しました。

LCCO₂ ／ WLC（Whole Life Carbon）

建設～解体までのライフサイクル全体の CO₂ 排出量 を評価。
2024 年版から J-CAT（無料算定ツール）の出力ファイル提出が A/S ランクの必須条件に。IBECs IBECs
材料数量の早期確定と EPD（環境宣言書）取得が設計者の新しいタスクになります。

ひと言まとめ
“運用時の省エネ”から、“作る・壊すまで含めて削減”へ——評価範囲が広がった分、BIM ベースで材料情報を握る重要性が跳ね上がります。

ランク（C／B-／B+／A／S）とスコアシート

BEE をグラフ化したスコアシート が CASBEE の成果物。
右上（高 Q・低 L）に行くほど S ランク。
行政届出では「B+ 以上」、REIT ファイナンスでは「A 以上」が目安になることが多い——用途とステークホルダーで要求水準が違う 点に注意。

まとめ：用語を覚えたら“相関”を意識しよう

BEI を下げる ⇒ LR1 が伸びる ⇒ BEE の傾きが上がる
LCCO₂ を削減 ⇒ WLC 加点 ⇒ S ランク到達が見えてくる

指標はバラバラに暗記するより、「一つの改善が複数の得点軸に波及」する仕組みを理解した方が設計の優先順位を付けやすくなります。

次章では、これらの指標が“なぜここ数年で一段と厳しくなったのか”を深掘りしていきましょう。

なぜ近年“厳しく”なったのか

CASBEEの評価基準は、社会情勢の変化や環境問題への意識の高まりを受け、継続的に厳格化・改善されています。これは、建物の環境性能に対する要求水準が向上していることが反映されていると言えるでしょう。

国の脱炭素ロードマップが前倒しになった

　2030 年までにほぼすべての新築を ZEB／ZEH Ready 水準へ――という政府目標を達成するため、2024 年４月の省エネ法改正で一次エネルギー指標 BEI の基準値が一気に引き下げられました。

たとえば事務所・学校・ホテルは 1.0 → 0.80、工場・倉庫は 1.0 → 0.75 へ。CASBEE もこれに合わせて LR1（エネルギー）の採点表を総入れ替えし、「従来の設計では B ランクに届かない」状況が生まれています。設計ナビ

ESG マネーが“実測とライフサイクル”を求め始めた

　国内外の投資家や J-REIT は、グリーンローン・ボンドの対象を「CASBEE A 以上」に設定すると同時に、運用実績データと**ホールライフカーボン（WLC）**の提示を条件に加えています。

これに呼応し、2024 年版マニュアルでは J-CAT 出力ファイルを添付しないと A / S ランクが取れない 仕組みになりました。ibecs.or.jp

自治体が最新版ソフトを“強制”し始めた

横浜市や川崎市など 24 自治体は 2025 年４月から CASBEE 2025 年版での届出を義務付け、「旧 2021 版では受付不可」という踏み絵を設けています。

設計チームがバージョン確認を怠ると、まるごと再計算……という事態も。横浜市公式サイト

厳格化した５つの基準ポイント

項目	何が変わった？	実務インパクト
① BEI 下限値	大規模非住宅：1.0 → 0.75–0.85	設備効率だけでなく外皮・再エネを組み込まないと Bランク確保が難しい。BVJC
② 外皮性能	窓U値・SC値ほか推奨値が 1ランク強化	高性能ガラス＋日射遮蔽の初期コスト増。
③ 実測モニタリング	BEMS 12 ヶ月データ提出で加点	竣工後の運用フェーズまで工程管理が必須。
④ WLC 評価義務化	J-CATファイル提出で S/Aランク要件	資材数量把握とEPD取得がプロジェクト初期タスクに。ibecs.or.jp
⑤ 用途拡充	CASBEE-不動産にホテルが追加（24/12）	既存ホテルのグリーン改修提案で差別化。建築物・不動産技術監査│ビューローベリタス

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実務でハマりやすい落とし穴と対策

CASBEE の提出・認証は「図面を書いて終わり」ではなく、企画▶設計▶施工▶運用のライフサイクル全体で点を取りに行くマラソンです。

ここでは、若手メンバーがつまずきやすい 6 つの落とし穴を、現場でよく聞く失敗談＋対策の順に深掘りします。

落とし穴	よくある失敗例	対策
初期目標の設定ミス	基本設計後に「BEI 0.75⁉」と気付き外皮大改修 → 予算崩壊	企画段階でBEI・ランク目標を発注者と合意
LCCO₂算定の後回し	詳細設計終盤に数量拾い→時間切れ	BIM＋数量リンクでリアルタイムWLCを可視化
運用データの空白	竣工後にBEMS契約が抜けていて実測要件を満たせず減点	仕様書にモニタリング範囲と期間を指名発注
届出バージョン違反	2022版で作成→2025版必須と判明し再計算	自治体HPで最新版を都度確認しチーム共有
認証コストの過小見積	申請手数料に予備費がなくプロジェクト経費化	40〜100 万円＋再認証費をライフサイクルコスト計上環境・省エネルギー計算センター \| 環境省エネセンター
人材不足	社内に評価員が不在で外注丸投げ→設計意図と齟齬	若手のうちにCASBEE AP取得＋外部コンサルと協働

1. 目標設定の後出しジャンケン

失敗あるある

基本設計が固まってから「BEI 0.75 必達です」と言われ、外皮も設備もバラバラに変更。結果：コストが跳ね上がり、工程も遅延。

対策

企画キックオフで 「BEI＝0.75」「Aランク以上」など具体的数値をオーナーと合意し、設計要件に書面化。

2. LCCO₂／WLC を最後に回す

失敗あるある

竣工直前に「J-CAT ファイルが要る！」と気づき、数量をかき集めて徹夜。入力ミスで査定が伸びず、A → B+ にダウン。

対策

BIM モデルと数量集計表を J-CAT に直結し、毎週自動で WLC を更新。
EPD（環境宣言書）未取得の材料は“暫定係数”を入れて先に回す—あとで差し替えれば作業は小さい。

3. 運用データの空白期間

失敗あるある

BEMS 機器は入っているのに、運用契約が別発注。竣工後１年間はデータが取れず、レベル２止まり。

対策

BEMS の保守・データ解析契約を工事発注と一括にしておく。
現場引き渡しと同時にデータロギングを開始し、季節ごとにBEIの実測値を確認。早期にチューニングすれば点数も下がらない。

4. 届出ソフトのバージョン違反

失敗あるある

完成した評価シートを提出した当日に役所から「最新版で作り直してください」と差し戻し。計算をやり直し、スケジュールが崩壊。

対策

プロジェクト開始時に 自治体サイトをブックマーク＆RSS登録。
評価担当者が 月１回“バージョン確認メール” を流し、チーム全員に共有する仕組みを組み込む。

5. 認証コストの過小見積り

失敗あるある

設計段階では審査費 20 万円程度と想定。用途追加や面積増で 100 万円を超え、予算超過で揉める。

対策

用途数×延床面積で概算早見表を作成し、イニシャル提案書に計上。
5 年後の再認証費用も CAPEX（設備投資）ではなく LCC（ライフサイクルコスト） で説明すると合意が得やすい。

6. 専門人材のボトルネック

失敗あるある

社内に CASBEE AP がいないため外注フル依存。設計意図がうまく伝わらず、採点結果が伸びない。

対策

若手のうちに **CASBEE AP 取得を“必須スキル”**に設定し、資格取得費を会社負担に。
案件初期から外部コンサルと共同ワークショップを行い、評価シナリオを共有—丸投げせず“伴走型”で進める。

参考書

2025年から始まる厳しい省エネ基準や、ZEB/ZEHなどの環境性能認証を詳しく解説した一冊。

実務者には読んでおきたい本。

環境性能認証に対応できる「不動産・建築ESG」実践入門

この記事のまとめ（3分で要点把握）

セクション	キーインサイト	読者のアクション
1. CASBEEの成り立ち	国交省主導で誕生した“国産OS”の環境認証。評価軸は BEE＝Q÷L の効率重視。	「快適×エコ」を同時に設計に落とし込む発想を持つ。
2. 8つの評価ツール早見表	新築・改修・不動産・ウェルネス・ホテル・地区など用途別に最適ツールがある。	自分の案件フェーズに合ったツールを即選択。
3. 取得メリット	賃料＋4％／REIT組み入れ率70％／金利優遇0.1〜0.3pt／自治体インセンティブ。	企画段階で「Aランク以上」を KPI に組み込み、事業収支を底上げ。
4. なぜ日本で主流か	条例届出必須、国内基準に最適化、無償ソフト＆審査料安、容積率緩和など。	LEED/BREEAM取得時でも“まずCASBEE”が基本。
5. 行政届出 vs 第三者認証	届出＝義務とインセンティブ／第三者＝信頼性と投資家訴求。	義務を守りつつ「攻めの認証」でIR・リーシング資料に差を付ける。
6. 厳格化ポイント（2024-25）	BEI0.75、外皮強化、12か月実測、WLC必須、ホテル追加など5大改定。	外皮・再エネ・BEMS・J-CATを企画時点でパッケージ提案。
7. 実務の落とし穴と対策	目標後出し／WLC後回し／運用データ空白／届出バージョン違反／費用見積ミス／人材不足。	①数値目標の早期合意 ②BIM×J-CAT連携 ③BEMS一括発注 ④月1バージョン確認 ⑤再認証費をLCC計上 ⑥若手AP育成。

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