既存不適格建築物と違反建築物の違いとは｜改修・用途変更・売買時の実務ポイント【2026年版】

既存建物の売買や改修、用途変更を検討していると、必ずといってよいほど出てくるのが「既存不適格建築物」と「違反建築物」という言葉です。

どちらも現行基準に適合していない状態を表すため混同されやすいのですが、発生した理由も、行政上の扱いも、改修時の対応も大きく異なります。

この記事では、2026年時点の建築基準法と国土交通省資料を踏まえ、既存不適格建築物と違反建築物の違いを、改修・用途変更・売買の実務に落とし込んで解説します。

この記事を読むことで、次の論点を整理できるようになります。

• 既存不適格と違反建築物をどう見分けるか
• 検査済証がない建物をどう評価するか
• 確認図面と現況が異なる場合に何を確認するか
• 無断増築や無申請の用途変更をどう扱うか
• 既存不適格建築物の改修で、どこまで現行法が遡及するか
• 200㎡以下の用途変更でも確認すべき事項は何か
• 売買・賃貸前に誰が何を調査すべきか
• 違反が見つかったとき、行政対応と費用負担をどう分けて考えるか

個別案件の最終判断には、建物の資料、建築時期、工事履歴、現況、所在地の条例、特定行政庁や確認検査機関の運用確認が必要です。

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結論｜既存不適格建築物と違反建築物は何が違うのか

結論から整理すると、両者の違いは次のとおりです。

既存不適格建築物とは、建築当時は法令に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更などにより、現行基準に適合しなくなった建物または部分です。

違反建築物とは、建築時または建築後の工事、用途変更、設備変更、使用状態などが、適用される建築基準法令に適合していない建物または部分です。

既存不適格は、現行基準を満たしていないからといって、直ちに違反になるわけではありません。

一方、違反建築物は、特定行政庁による調査、是正指導、使用制限、工事停止、除却・改築・修繕などの命令の対象となる可能性があります。

また、確認済証や検査済証の有無だけで、両者を機械的に判定することはできません。
2026年3月公表の国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドライン（第4版）」も、検査済証の有無、工事着手時期、現況調査、後から行われた改変を組み合わせて判断する方法を示しています。

既存不適格建築物と違反建築物の比較表

比較項目	既存不適格建築物	違反建築物
発生理由	法改正、基準強化、都市計画や区域指定の変更など	無確認工事、確認図面と異なる施工、無断増築、無申請用途変更、後施工による防火・避難性能の欠損など
建築当時の適法性	原則として建築当時の法令に適合していた	建築当時から違反していた場合と、建築後に違反状態になった場合がある
現在の法適合状態	現行基準には合わないが、法第3条第2項等により当該規定の適用を受けない状態	適用される法令に適合していない状態
是正義務	現行基準への一律・即時の是正義務が生じるわけではない	是正指導や法第9条に基づく命令を受ける可能性がある
行政処分	既存不適格であることだけで、通常は法第9条の違反是正命令の対象とはならない。ただし危険な状態では法第9条の4、第10条等による対応があり得る	報告要求、立入調査、是正指導、工事停止、使用禁止・制限、除却・修繕等の命令の可能性がある
改修時の扱い	増築、改築、大規模修繕・模様替などを契機に遡及適用されることがある。一定の緩和措置あり	既存不適格向けの緩和は原則として違反部分には使えない。違反解消が必要
用途変更時の扱い	変更後用途の規定が適用され、一部の既存不適格規定が遡及する。条件により緩和あり	手続違反と実体違反の両方を確認し、必要に応じて是正してから用途変更を進める
売買時のリスク	将来の改修費、耐震・防火性能、融資、保険、テナント誘致への影響	是正費、工事期間、休業、行政対応、融資・売却困難化などのリスク
確認済証・検査済証との関係	建築当時の適法性を示す重要な証拠。ただし後からの改変は別途調査が必要	証書があっても、その後の無断改修等により違反状態になり得る
必要な調査	建築・増改築時期、当時の基準、検査履歴、法改正履歴、後施工の有無	確認図と現況の差異、工事・用途変更履歴、現行法適合性、違反内容、是正可能性

国土交通省は、既存不適格について「法令等の改正により基準に満たなくなっても違反とはならない状態」と説明する一方、増築等を契機に現行基準への適合を求める「遡及適用」が生じることを示しています。

既存不適格建築物とは何か

既存不適格の基本となるのが、建築基準法第3条第2項です。

建築物が建てられた時点では法令に適合していたものの、その後の建築基準法令の改正、条例の改正、用途地域や防火地域などの変更によって現行基準に合わなくなった場合、原則として改正後の規定を直ちに適用しない仕組みです。(e-Gov 法令検索)

既存不適格は「規定ごと」に判断する

実務で特に重要なのは、建物全体を一括して「既存不適格建築物」と評価するのではなく、原則として規定ごとに整理することです。

例えば、ある建物について次のような状態が同時に存在することがあります。

• 構造規定は既存不適格
• 階段幅は現行基準にも適合
• 排煙設備は既存不適格
• 防火区画の後施工貫通部は違反
• テナントが設置したメゾネットは適合状況不明

この場合、建物全体を単純に「既存不適格だから問題ない」と扱うことはできません。

国土交通省の現況調査ガイドラインも、調査結果を「適合」「不適合（既存不適格）」「不適合（その他）」「不明」に区分しています。改修計画では、この区分を法令の規定ごと、部位ごとに作成することが重要です。

既存不適格になり得る具体例

旧耐震基準で建てられた建物

昭和56年以前の旧耐震基準期に適法に建てられ、その後の耐震基準強化によって現行の構造基準を満たさなくなった建物は、構造関係規定について既存不適格となる可能性があります。

ただし、「旧耐震だから違反」「旧耐震だから直ちに危険」とは限りません。建築時の適法性と現在の耐震性能は、分けて評価する必要があります。国土交通省も、旧耐震建物についてまず耐震診断により性能を把握するよう案内しています。(国土交通省)

法改正前の防火区画

竣工時に必要な防火区画を適法に設置していたものの、その後の規定強化により、現行基準では区画方法や開口部仕様が不足するケースです。

一方、当初設置されていた防火戸を撤去した、区画壁に貫通部を開けて未処理のままにしたという場合は、法改正による既存不適格ではなく、後から生じた違反の可能性があります。

既存の階段幅や手すり

建築当時の階段幅、蹴上げ、踏面、手すり等の規定には適合していたものの、現在の用途・規模に適用される基準とは異なるケースです。

ただし、階段に後から配管や収納物を設置して有効幅を狭めた場合は、既存不適格ではなく、避難上の実体違反になる可能性があります。

現行基準を満たさない排煙設備

竣工当時の排煙規定に適合していたが、その後の法改正や用途変更により、必要排煙量、排煙口、操作装置、区画方法などが現行基準に合わなくなっているケースです。

耐火性能・防火性能の不足

建築当時は要求されていなかった耐火構造、準耐火構造、防火設備、延焼のおそれのある部分の開口部性能などが、区域変更や法改正により必要となった場合です。

既存の昇降機・建築設備

既存エレベーター、非常用照明、換気設備、給排水設備等が建築当時の基準には適合していたものの、現在の仕様や安全基準とは異なる場合があります。

採光・換気条件

建築当時は適法だった居室が、基準の変更により現行の採光・換気規定を満たさなくなっているケースです。

ただし、竣工後に窓の前へ増築した、窓をふさいだ、機械室を居室化したという場合は、法改正による既存不適格ではなく、後からの改変による不適合の可能性があります。

「古い建物＝既存不適格」ではない

建物が古いというだけで、既存不適格と断定することはできません。

古くても現行基準に適合している部分は「適合」です。反対に、建築当時から基準に適合していなかった部分は、何十年経過しても既存不適格には変わりません。

既存不適格として扱うためには、原則として次の二点を確認する必要があります。

1. 基準となる時点で、その規定に適合していたこと
2. その後の法改正や区域変更等により、現行規定に適合しなくなったこと

時間の経過によって違反が既存不適格に変わるわけではありません。

違反建築物とは何か

違反建築物とは、建築基準法、施行令、条例など、適用される建築基準法令に適合していない建物または敷地を指す実務上の表現です。

違反状態は、建築時から存在する場合と、竣工後に発生する場合があります。

建築時から違反しているケース

• 必要な建築確認を受けずに着工した
• 確認済証の交付前に工事を行った
• 確認図面と異なる位置・規模・構造で施工した
• 必要な防火区画や排煙設備を設置しなかった
• 建蔽率、容積率、高さ制限、斜線制限等に適合していない
• 確認申請で示した構造方法や材料と異なる施工を行った

竣工後に違反状態となるケース

• 無断で増築した
• 確認申請が必要な用途変更を無申請で行った
• 防火戸や防火区画を撤去した
• 排煙窓や非常用照明を撤去・機能停止させた
• 階段や避難出口をふさいだ
• 倉庫や機械室を居室として使用した
• 構造部材を無断で切断した
• 床を増設してメゾネットを設置した
• 積載荷重を超える重量物を設置した
• 採光窓や換気開口をふさいだ

建築基準法第9条は、法令に違反した建築物や敷地について、特定行政庁が建築主、工事請負人、所有者、管理者、占有者等に対し、工事停止、除却、移転、改築、修繕、用途変更、使用禁止・制限など必要な措置を命じ得る仕組みを定めています。(e-Gov 法令検索)

国土交通省も、建築確認手続が不要なリフォームであっても、工事後の建築物は建築基準法に適合していなければならないと明記しています。(国土交通省)

検査済証がない建物は違反建築物なのか

検査済証がないことと、建物が実体的に法令違反であることは同じではありません。

検査済証がない建物には複数の状態がある

• 完了検査を申請していない
• 完了検査を受けたが、検査済証を紛失した
• 古い建物で交付記録を確認できない
• 建物本体には検査済証があるが、後の増築部分にはない
• 完了検査を受けたが、確認図面と現況が異なる
• 検査済証の交付後に無断改修が行われた

必要な完了検査を申請しなかった場合、その行為自体は手続上の問題となり得ます。しかし、検査を受けていないという事実だけでは、現存する建物のすべての部分が実体基準に違反しているとは断定できません。

ここでは、次の三つを分けて評価する必要があります。

評価軸	確認内容
手続の適法性	確認申請、計画変更、完了検査等が適切に行われたか
建物の実体適合性	現況が建築時または現在の適用基準に適合しているか
証明可能性	適法性を裏付ける資料や現地確認結果があるか

2026年時点の現況調査の考え方

国土交通省は、従来の「検査済証のない建築物に係るガイドライン」を、2025年4月1日から「既存建築物の現況調査ガイドライン」に統合しました。2026年3月には第4版が公表されています。(国土交通省)

ガイドラインでは、概ね次のように整理されています。

直近の工事の検査済証が確認できる場合

検査済証の交付を受けた工事については、原則としてその工事着手時の規定に適合していたものとして扱い、主に次を調査します。

• その後の法改正で既存不適格となった規定
• 検査後に不適合となる改変がされていないか

検査済証はないが、工事着手時期を特定できる場合

現行法への適合状況を調べ、不適合部分について当時の規定にも適合していたかを確認します。

当時の規定には適合していたものは「不適合（既存不適格）」、当時から適合していなかったものは「不適合（その他）」と整理します。

工事着手時期を特定できない場合

既存不適格の基準時を立証できないため、原則として現行法への適合状況を調査し、不適合部分は「不適合（その他）」または「不明」として扱うことになります。

確認すべき資料

検査済証が見つからない場合は、次の資料を収集します。

• 確認済証、旧確認通知書
• 検査済証
• 建築計画概要書
• 処分等概要書
• 台帳記載事項証明書
• 確認申請書副本
• 竣工図、施工図、構造図、設備図
• 工事請負契約書
• 登記事項証明書
• 固定資産税関係資料
• 過去の航空写真
• 12条定期報告書
• 消防立入検査・指摘記録
• 改修工事の契約書、見積書、写真、施工記録

国土交通省のガイドラインでは、所有者が検査済証を紛失していても、処分等概要書の閲覧や台帳記載事項証明書により、交付状況を確認できるとしています。

確認済証や検査済証があっても安心とは限らない

確認済証は、原則として工事着手前の計画が建築基準関係規定に適合することを確認したものです。

検査済証は、完成時点において、検査対象となる範囲の工事が確認計画等に適合していることを確認したものです。(国土交通省)

どちらも、交付後に行われた次のような工事を保証するものではありません。

• テナントによる間仕切り変更
• メゾネット床の追加
• 防火戸の撤去
• 配管貫通部の追加
• 用途変更
• 屋外倉庫や庇の増築
• 重量設備の設置

したがって、検査済証がある建物でも、現況調査は必要です。

図面と現況が違う場合はどう考えるか

確認図面や竣工図と現況が異なるからといって、すべてが直ちに違反になるわけではありません。

しかし、差異の内容と工事時期を整理しなければ、既存不適格なのか、違反なのか、単なる軽微な変更なのかを判断できません。

図面と現況の差異を四つに分ける

区分	例	主な対応
記録上の差異	寸法表記の誤差、設備位置の軽微なずれ	実測と資料確認
法適合性に影響しない変更	非主要な家具・什器、法規に影響しない仕上げ変更	変更範囲を記録
手続要否の確認が必要な変更	間仕切り変更、開口変更、設備更新	当時の法令、確認要否、軽微変更該当性を確認
違反の可能性が高い変更	無断増築、床追加、防火区画撤去、避難出口閉鎖	法規・構造・消防調査と是正検討

よくある現況相違と確認項目

間仕切壁の位置が違う

確認する項目は、単なるレイアウト変更か、防火区画、排煙区画、避難経路、採光・換気、居室面積等に影響する変更かです。

倉庫内に事務所が増設されている

床面積、用途、居室性、積載荷重、採光、換気、空調、排煙、避難距離、防火区画、内装制限等を確認します。

屋外に庇や物置がある

建築物への該当性、床面積、建築面積、延べ面積、建蔽率、容積率、防火地域・準防火地域、敷地内通路等を確認します。

機械室が居室として使われている

採光、換気、天井高さ、排煙、避難、空調、用途、設備機能への影響を確認します。

階段や扉が撤去されている

必要階段数、直通階段、歩行距離、避難方向、防火戸、竪穴区画、消防設備への影響を確認します。

防火区画に未処理の貫通部がある

どの区画規定に基づく壁・床なのか、貫通部材、充填材、支持方法、認定仕様、施工記録を確認します。

床開口やメゾネットが追加されている

床面積算入、増築該当性、構造耐力、積載荷重、吹抜け区画、排煙、避難、手すり、階段を確認します。

外壁開口部が変更されている

延焼のおそれのある部分、防火設備、耐力壁、採光、換気、外壁防水、斜線・外観条例等を確認します。

現況用途が申請時と異なる

用途変更確認の要否だけではなく、変更後用途に適用される建築・消防・条例・用途地域等を確認します。

実務では「変更履歴表」を作る

調査では、次の項目を時系列で整理した変更履歴表を作ると判断しやすくなります。

• 工事・使用変更の時期
• 工事を行った主体
• 工事内容
• 確認申請・届出の有無
• 当時の図面
• 現況
• 関係する法令
• 既存不適格、その他不適合、不明の区分
• 是正要否
• 是正方法と概算費用

図面がない場合は、現地実測により現況図を作成し、法適合性を調査する方法が国土交通省ガイドラインでも示されています。

既存不適格建築物はそのまま使えるのか

既存不適格であることだけを理由に、直ちに使用できなくなるわけではありません。

ただし、「法的に使用できる」と「安全上そのまま使い続けるべき」は別問題です。

法的にそのまま使えるか

法改正によって現行基準に適合しなくなっただけで、建築当時の適法性が確認できる場合、原則として既存不適格として使用を継続できます。

ただし、増築、改築、移転、大規模の修繕・模様替、用途変更を行うと、一定の規定が遡及適用される可能性があります。

安全上そのまま使うべきか

旧耐震建物、劣化した外壁、機能しない防火設備、狭い避難経路などについて、法的な即時是正義務がない場合でも、安全性を確認せずに放置してよいとは限りません。

既存不適格建築物であっても、劣化が進み、そのまま放置すれば保安上危険または衛生上有害となるおそれがある場合、法第9条の4による指導・助言や、法第10条による勧告・命令等の対象となる可能性があります。(国土交通省)

売買・賃貸上の説明が必要か

法的に使用可能であっても、次の事項は取引判断に大きく影響します。

• 旧耐震である
• 現行の防火・避難基準に不足する
• 将来の改修時に遡及対応が必要
• 検査済証がなく、適法性の証明が難しい
• テナント用途に制約がある
• 融資・保険の条件が厳しくなる
• 改修費が読みにくい

発注者は「違反ではない」という結論だけでなく、建物の性能、将来の改修制約、事業への影響まで評価する必要があります。

違反建築物を改修・是正する流れ

違反が疑われる場合、すぐに撤去工事へ進むのではなく、まず違反内容を正確に特定します。

ステップ1　既存資料を収集する

確認済証、検査済証、確認図、竣工図、構造図、設備図、改修履歴、12条定期報告、消防指摘等を集めます。

ステップ2　現況調査を行う

配置、面積、用途、構造、防火区画、避難経路、排煙、採光、換気、設備、外構等を調べ、現況図を作成します。

ステップ3　基準時と工事履歴を特定する

新築、増築、用途変更、大規模修繕等がいつ行われたかを整理し、それぞれの工事時点で適用されていた法令を確認します。

ステップ4　不適合を分類する

• 既存不適格
• 違反・その他不適合
• 適合
• 調査不能・不明

に分けます。

ステップ5　特定行政庁等へ相談する

違反の可能性が高い場合は、工事契約前に特定行政庁へ相談します。

相談時には、現況図だけでなく、次の資料を用意すると協議しやすくなります。

• 建築履歴一覧
• 現況と確認図の差異図
• 法規チェック表
• 構造安全性の検討書
• 是正前後図
• 工程案
• 使用継続範囲
• テナントへの影響

ステップ6　是正方針を作る

是正方法は、必ずしも撤去だけではありません。

• 違反増築部分の撤去
• 現行基準に適合するよう改修
• 防火区画の復旧
• 避難経路の再構成
• 構造補強
• 用途の見直し
• 使用範囲の縮小
• 設備の再設置
• 必要な確認申請や計画変更手続

などを比較します。

違反部分を撤去する場合でも、撤去によって構造部材、防水、防火区画、避難経路、設備系統へ影響することがあります。単純な原状回復工事として扱わないことが重要です。

ステップ7　関係部局と並行協議する

用途によっては、建築部局だけでなく、消防、保健所、福祉部局、旅館業、開発・都市計画部局等との協議が必要です。

ステップ8　是正工事と記録保存

是正工事後は、図面、写真、材料認定、施工記録、検査記録、行政協議記録を保存します。

是正した事実を将来の所有者や設計者が確認できなければ、次の改修時に再び「不明」と評価される可能性があります。

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増築・改修時の遡及適用

既存不適格建築物を改修するときに、最も難しいのが遡及適用です。

既存不適格部分は、何もしない間は改正後の規定が適用されなくても、増築等を行うと、法第86条の7等により現行基準への適合が求められる場合があります。

ただし、必ず建物全体を現行法に適合させるわけではありません。

遡及範囲は規定ごとに異なる

国土交通省は、既存不適格建築物の一定範囲の増築等や用途変更について、既存不適格を継続できる緩和措置を設けています。

緩和の条件は、法第86条の7、法第87条第4項、施行令第137条から第137条の16などに規定され、構造、防火・避難、居室、設備等によって異なります。(国土交通省)

実務で確認する順序

1．工事が何に該当するか

• 増築
• 改築
• 大規模の修繕
• 大規模の模様替
• 単なる修繕
• 用途変更
• 建築設備の変更

を整理します。

2025年4月以降、2階建て木造住宅等の大規模な修繕・模様替についても、一定の場合は建築確認の対象になっています。確認申請が不要な工事でも法適合は必要です。(国土交通省)

2．既存部分のどの規定が不適合か

「建物が既存不適格」という一括整理ではなく、法第20条、法第35条、排煙、非常用照明、内装制限など規定ごとに確認します。

3．その不適合が本当に既存不適格か

建築当時の適法性が確認できないものや、後から改変されたものは、既存不適格向け緩和の対象にならない可能性があります。

国土交通省の解説集も、既存建築物の緩和は既存不適格である規定にのみ適用され、違反している規定には適用されないと明記しています。(国土交通省)

4．工事規模と緩和条件を確認する

増築面積、既存延べ面積との比率、構造上の分離、防火上の分離、危険性の増大、避難安全への影響などを確認します。

例えば、2025年以降の緩和措置には、小規模な増改築や大規模修繕・模様替について、既存部分の危険性を増大させないこと等を条件に遡及範囲を限定するものがあります。

一方、直通階段の竪穴区画など、工事規模にかかわらず遡及適用を求める規定もあり、一つの面積基準だけでは判断できません。

既存不適格調書・現況調査報告書が重要

確認申請では、既存部分の建築履歴、適用基準、現況、不適合区分、緩和条項等を整理した資料が必要になることがあります。

改修設計の初期段階から、建築士、構造設計者、設備設計者、確認検査機関、特定行政庁と協議しておくことが重要です。

用途変更時の注意点

用途変更では、「確認申請が必要か」という問いだけに集中しがちです。

しかし、確認申請の要否と、変更後用途への法適合は別問題です。

200㎡以下なら自由に用途変更できるわけではない

建築基準法第87条第1項による用途変更確認は、原則として、法別表第1（い）欄に掲げる特殊建築物の用途へ変更する場合で、その用途に供する部分の床面積が200㎡を超えるケースなどが対象です。類似用途相互間の変更には例外があります。(国土交通省)

したがって、200㎡以下の場合に不要となるのは、あくまで一定の用途変更確認手続です。

次の法適合確認まで不要になるわけではありません。

• 防火区画
• 直通階段・避難経路
• 排煙
• 非常用照明
• 内装制限
• 採光・換気
• 構造・積載荷重
• 消防設備
• 用途地域
• 建築条例
• バリアフリー法・条例
• 駐車場・附置義務
• 保健所、旅館業、福祉施設等の関係法令

用途変更例ごとの主な確認事項

用途変更	主な実務ポイント
事務所から店舗	200㎡超の特殊建築物用途変更確認、避難、排煙、内装制限、消防設備、物販荷重
事務所からホテル	防火区画、直通階段、排煙、非常用照明、内装、消防、旅館業、客室採光等
オフィスから住宅	共同住宅か一戸建てか、採光、換気、界壁、遮音、防火、用途地域
倉庫から事務所	事務所は一般に法別表第1の特殊建築物用途ではないため、200㎡基準だけで確認要否を判断しない。居室、採光、換気、避難、荷重、区画等を確認
倉庫からラウンジ	「ラウンジ」という名称ではなく、実際の利用形態が飲食店、集会場、事務所等のどれに該当するかを整理
工場から物販店舗	特殊建築物用途、用途地域、避難、防火、荷重、駐車場、消防設備
住宅から福祉施設	特殊建築物用途、避難困難者への対策、区画、消防、バリアフリー、福祉部局
共同住宅から宿泊施設	ホテル・旅館用途への変更、区画、避難、消防、旅館業、管理体制

用途名称ではなく実態で判断する

「ラウンジ」「ショールーム」「ワークスペース」「スタジオ」などは、建築基準法上の用途区分が明確でないことがあります。

実際には次の事項から用途を判断します。

• 誰が利用するか
• 不特定多数か特定利用者か
• 飲食を提供するか
• 就寝するか
• 商品を販売するか
• 集会・興行を行うか
• 常時の在室人数
• 営業時間
• 家具・厨房・設備の構成

名称だけを変えても、適用される法令は変わりません。

売買・賃貸・物件取得時の確認ポイント

物件取得時の遵法性調査では、「違反あり・なし」という一行の結論だけでは不十分です。

発注者が知りたいのは、違反または不明事項が事業にどの程度影響するかです。

公的資料を確認する

• 確認済証・旧確認通知書
• 検査済証
• 建築計画概要書
• 処分等概要書
• 台帳記載事項証明書
• 12条定期報告
• 消防立入検査・指摘履歴
• 開発許可、道路、用途地域等の資料

12条定期報告は、建築物、建築設備、防火設備、昇降機等の劣化や作動状況を定期的に調査・報告する制度です。ただし、定期報告書があることだけで建物全体の完全な適法性が保証されるわけではなく、遵法性調査の一資料として扱うべきです。(国土交通省)

所有者保管資料を確認する

• 確認申請書副本
• 竣工図、構造図、設備図
• 改修図面
• テナント工事承認記録
• 構造計算書
• 防火設備・貫通処理資料
• 工事写真
• 修繕履歴
• 行政協議記録
• 是正報告書

現地で確認する

• 建物配置と増築物
• 現況用途
• 未登記・未記載部分
• 庇、物置、プレハブ、屋根
• メゾネット・中二階
• 床開口
• 防火区画・防火戸
• 避難経路
• 採光・換気・排煙
• 外壁開口部
• 重量物・設備架台
• テナントによる間仕切り・厨房・配管
• 屋上設備
• 昇降機

未登記部分があるから直ちに違反とは限りません。また、登記されているから適法とも限りません。

国土交通省ガイドラインでも、登記事項証明書や固定資産税資料は工事着手時期の推定資料として利用していますが、それ自体を建築基準法適合の証明としているわけではありません。

リスクを事業判断へ変換する

調査結果は、少なくとも次の項目に落とし込みます。

• 違反・既存不適格・不明の区分
• 是正の可否
• 是正概算費
• 設計・協議期間
• 工事期間
• テナント休業の要否
• 賃貸面積への影響
• 容積率・建蔽率への影響
• 融資への影響
• 保険への影響
• 取得後の用途制限
• 売買契約上の責任分担

売買契約では、違反や未確認事項について、表明保証、契約不適合責任、是正の前提条件、価格調整、留保金、解除条件等を検討します。

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既存不適格と違反が混在するケース

実務では、一つの建物に既存不適格部分と違反部分が同時に存在することが珍しくありません。

旧耐震建物に無断増築がある

既存本体の構造基準は既存不適格であっても、後から無確認で増築された部分は違反の可能性があります。

既存本体と増築部を分け、接続部の構造、防火、避難、面積、建蔽率・容積率を調査します。

既存不適格の防火区画に未処理貫通がある

当初の区画仕様が現行法より弱いことは既存不適格でも、その区画壁に後から開けた貫通部を未処理のまま残している状態は、別の違反になり得ます。

検査済証のある建物に無断メゾネットがある

本体について検査済証があっても、後から設置された床は対象外です。

床面積、構造、避難、排煙、防火区画、積載荷重、階数の扱いを再確認します。

確認用途は倉庫だが現況は事務所

元の倉庫の構造・防火規定について既存不適格が存在し、さらに現況事務所について採光、換気、排煙、避難等の不適合が存在する可能性があります。

既存不適格の階段に配管が設置されている

階段自体は既存不適格として使用できていたとしても、後施工配管により有効幅がさらに狭くなった場合、後からの改変部分について是正が必要になる可能性があります。

実務の原則は、既存不適格と違反を建物単位で一括評価せず、規定・部位・工事時期ごとに切り分けることです。

行政から指導・是正命令を受ける可能性

違反の疑いがある建物について、行政対応は必ず同じ順序・内容になるわけではありません。

違反内容、危険性、緊急性、使用状況、所有者の対応、自治体の方針によって異なります。

一般的には、次のような対応が考えられます。

1. 情報提供・通報等による把握
2. 法第12条第5項等による報告要求
3. 現地確認・立入調査
4. 違反内容の特定
5. 是正指導
6. 是正計画書の提出
7. 是正工事
8. 是正確認
9. 指導に従わない場合等の命令

法第9条に基づく命令では、工事停止、除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、用途変更、使用禁止、使用制限等が対象となり得ます。(e-Gov 法令検索)

また、現に工事中で緊急性が高いケースや、防火・避難上重大な危険があるケースでは、早い段階で工事停止や使用制限が検討されることもあります。

一方、既存不適格建築物については、既存不適格であることそのものではなく、損傷、腐食、劣化、危険性等を踏まえて法第9条の4や第10条による指導、助言、勧告、命令等が検討されます。(国土交通省)

誰が責任を負うのか

違反建築物の責任を考えるときは、次の二つを分ける必要があります。

• 行政上、誰が是正命令等の相手方になるか
• 民間契約上、最終的に誰が費用を負担するか

現在の所有者が行政上の対応を求められても、最終的な費用を旧所有者、施工者、設計者、テナントへ請求できるかは別問題です。

責任分担表

関係者	主な役割・責任
発注者・建物所有者	建物の状態把握、調査費の確保、用途変更・改修方針の決定、必要な申請、是正の意思決定、維持保全
売主	契約上求められる資料開示、表明保証、判明している違反・改修履歴の説明
設計者	法規調査、確認申請要否の整理、現況と図面の照合、既存不適格・違反・不明の分類、行政協議、是正設計
構造設計者	無断増築、床開口、部材撤去、荷重増加、メゾネット、重量設備等の安全性確認と補強設計
設備設計者	排煙、換気、非常用照明、昇降機、給排水等の既存状況と変更影響の確認
施工者	承認図・設計図どおりの施工、無断変更の防止、既存不整合の報告、施工記録・写真の保存
テナント	無断間仕切り、厨房、設備、床増設、用途変更等を行わない。オーナー承認、行政・消防手続の確認
PM・CM	調査範囲、責任分界、工程、コスト、テナント影響、リスク管理
特定行政庁	法適合性に関する行政判断、報告要求、立入調査、違反指導・命令等
指定確認検査機関	申請された計画の確認・検査。既存建物全体の恒久的な適法性を保証するものではない

是正費用は誰が負担するのか

是正費用の最終負担は、原因と契約によって変わります。

• 前所有者が無断増築した
• 売買時に違反を告知しなかった
• テナントが無断で改修した
• 設計図に法令上の不備があった
• 施工者が設計図と異なる施工をした
• 所有者がコスト削減のため必要工事を中止した

などを整理し、売買契約、賃貸借契約、設計契約、工事請負契約、表明保証、契約不適合責任等から判断します。

ただし、民間契約上の責任が確定するまで行政対応を止められるとは限りません。現在の所有者や管理者が先に是正し、その後に原因者への費用請求を検討するケースもあります。

実務でよくある誤解

誤解	実務上の考え方
古い建物はすべて既存不適格である	法改正で影響を受けた規定ごとに判断する。古くても現行適合部分はある
既存不適格は違法である	建築当時に適法で、法改正等により現行基準に合わなくなった状態は直ちに違反ではない
検査済証がない建物はすべて違反である	手続上の問題と実体適合性を分けて調査する
確認済証があれば現在も適法である	確認後の施工変更、増築、用途変更、テナント工事は別途確認が必要
固定資産税を払っていれば適法である	課税と建築基準法適合は別制度
登記されていれば適法である	登記は建築確認や完了検査の代わりにはならない
消防点検を受けていれば建築基準法にも適合している	消防法と建築基準法は別制度。調査対象も異なる
200㎡以下の用途変更なら自由に使える	一定の確認手続が不要になるだけで、変更後用途への法適合は必要
確認申請が不要な改修なら違反にならない	申請不要工事でも実体基準に適合しなければ違反になり得る
前所有者や前テナントが行った工事なので関係ない	現所有者等が行政対応を求められる可能性がある。費用請求は別途整理
長年使えているから問題ない	使用年数は適法性や安全性の証明にならない

消防法、都市計画法、建築物省エネ法等は建築基準法とは別の関係法令であり、国土交通省の現況調査ガイドラインも調査対象を区分しています。

ケーススタディ

ケース1　検査済証がない昭和後期の事務所ビルを購入する

既存不適格の可能性
耐震、防火、避難、排煙、設備等について、建築当時に適合していれば既存不適格となる可能性があります。

違反建築物の可能性
完了検査未申請、確認図との相違、後からの増築、用途変更、テナント改修があれば違反の可能性があります。

必要な資料
台帳記載事項証明、建築計画概要書、確認申請副本、竣工図、構造図、12条定期報告、消防記録、改修履歴。

現地調査項目
面積、用途、階段、区画、排煙、外壁開口、屋上設備、増築物、設備貫通。

行政相談
取得後に用途変更・大規模改修を予定する場合は、取得前の事前相談が望まれます。

改修・是正方針
既存不適格、その他不適合、不明を区分し、取得後計画に必要な現行適合範囲を整理します。

発注者リスク
適法性の立証費用、追加調査、融資条件、改修範囲の拡大、テナント制限。

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ケース2　旧耐震基準の倉庫に無断増築された事務所がある

既存不適格の可能性
既存倉庫本体の構造規定は既存不適格となる可能性があります。

違反建築物の可能性
事務所増築部分は、無確認増築、面積超過、構造、防火、避難、採光等の違反が疑われます。

必要な資料
既存倉庫の確認・検査資料、増築時期を示す契約書・航空写真・登記資料、現況図。

現地調査項目
増築面積、基礎、接合部、荷重伝達、耐力壁、区画、避難、建蔽率・容積率。

行政相談
早期相談が必要です。既存本体と増築部分を分けた整理資料を用意します。

改修・是正方針
増築部撤去、現行適合化、用途廃止、規模縮小などを比較します。

発注者リスク
撤去費、構造補修、業務停止、賃貸面積減少、容積超過の解消困難。

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ケース3　倉庫の一部を200㎡以下の事務所として使用している

既存不適格の可能性
元の倉庫に構造・防火・設備等の既存不適格が存在する可能性があります。

違反建築物の可能性
「200㎡以下だから適法」とは判断できません。事務所は一般に法別表第1の特殊建築物用途ではないため、200㎡基準が直接の確認要否基準にならないこともあります。一方、採光、換気、排煙、避難、区画等の実体違反はあり得ます。

必要な資料
確認用途、使用変更時期、間仕切り工事図、設備図、消防協議記録。

現地調査項目
居室性、採光、換気、排煙、天井高さ、避難距離、区画、空調、積載荷重。

行政相談
用途区分や工事内容が不明確な場合は相談します。

改修・是正方針
居室基準への適合、避難・区画整備、用途範囲の明確化を行います。

発注者リスク
事務所として使用できる範囲の縮小、設備追加、賃貸条件の変更。

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ケース4　既存ビルの防火区画に未処理貫通部が多数ある

既存不適格の可能性
区画壁そのものが建築当時の基準に適合し、現行仕様より弱い場合は既存不適格の可能性があります。

違反建築物の可能性
後施工の配管・ケーブル貫通により区画性能を欠損させた部分は、その他不適合・違反の可能性が高くなります。

必要な資料
防火区画図、設備施工図、認定仕様、過去の改修記録、消防指摘。

現地調査項目
貫通位置、管種、開口寸法、充填材、支持方法、隠蔽部、区画壁の連続性。

行政相談
大規模かつ是正方法が複数ある場合は、建築・消防双方と協議します。

改修・是正方針
認定仕様等に適合する貫通処理、不要配管撤去、区画再構築。

発注者リスク
天井解体、操業停止、全館調査、施工記録がないことによる再調査。

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ケース5　確認図面にないメゾネット床をテナントが設置している

既存不適格の可能性
後施工床そのものは、通常、法改正による既存不適格とは整理できません。

違反建築物の可能性
無断増築、床面積・階数、構造、積載荷重、避難、排煙、区画、手すり等の違反が疑われます。

必要な資料
テナント工事申請書、施工図、構造計算、賃貸借契約、承認記録。

現地調査項目
床面積、梁・柱・接合部、床荷重、階段、手すり、避難、煙の流動、防火区画。

行政相談
撤去または適法化の可能性について早期相談が必要です。

改修・是正方針
撤去を基本に検討し、適法化できる場合は確認手続、構造補強、避難・防火対策を行います。

発注者リスク
既存躯体の損傷、原状回復費、営業停止、テナントとの費用負担紛争。

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ケース6　確認済証・検査済証はあるが、現況用途が申請時と異なる

既存不適格の可能性
元の用途・建物について、法改正による既存不適格が存在する可能性があります。

違反建築物の可能性
検査後の用途変更について必要な確認を行っていない、または変更後用途の防火・避難等に適合していない可能性があります。

必要な資料
当初確認図、検査済証、用途変更時期、テナント契約、改修図、営業許可資料。

現地調査項目
実際の利用形態、人数、就寝・飲食・販売の有無、区画、避難、消防設備。

行政相談
用途区分、類似用途、変更面積、必要手続を確認します。

改修・是正方針
用途を元に戻す、変更後用途へ適合させる、使用範囲を縮小する方法を比較します。

発注者リスク
営業許可、消防設備、休業、賃貸借条件、改修費、収益計画への影響。

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発注者・設計者向け実務チェックリスト

段階	確認項目
物件取得前	確認済証、検査済証、建築計画概要書、台帳記載事項証明、現況用途、増築物、未登記部分、売買契約上の表明保証
基本計画時	予定用途、予定工事、確認申請要否、用途変更要否、遡及適用の可能性、テナント休業条件
既存建物調査時	既存図と現況の差異、増築・改修履歴、用途変更履歴、構造、防火区画、避難経路、採光・換気・排煙
用途変更検討時	用途区分、変更面積、類似用途、特殊建築物該当性、用途地域、条例、消防、保健所、バリアフリー
改修設計時	既存不適格・違反・不明の分類、既存部分への遡及、構造安全性、設備容量、是正範囲
行政協議時	現況図、履歴表、法規チェック、既存不適格調書、是正前後図、構造検討、使用継続計画、協議記録
工事中	隠蔽部確認、防火区画・貫通処理、構造部材、設計変更、写真、材料認定、テナント工事管理
竣工・引渡し時	完了検査、消防検査、是正確認、竣工図、施工写真、検査記録、行政協議記録、維持保全資料

取得前に最低限確認したい資料

• 確認済証・検査済証
• 建築計画概要書・台帳記載事項証明
• 確認図・竣工図・構造図・設備図
• 増築・改修・用途変更履歴
• 12条定期報告
• 消防指摘履歴
• テナント工事履歴
• 未登記・屋外増築物
• 遵法性調査・エンジニアリングレポート
• 是正費用・工期
• 売買契約上の責任分担

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まとめ｜適法性・安全性・事業リスクを分けて評価する

既存不適格建築物と違反建築物は、現行基準に適合していないという見た目は似ていますが、発生理由も法的扱いも異なります。

既存不適格建築物は、建築当時の法令に適合していたことを前提として、後の法改正や都市計画変更等により現行基準に合わなくなった建物または部分です。

違反建築物は、建築時または建築後の工事、用途変更、使用状態などが、適用される法令に適合していない建物または部分です。

検査済証がないからといって、直ちに建物全体が違反とは限りません。

一方で、検査済証がない場合は、建築当時の適法性を立証しにくくなるため、確認済証、台帳記載事項証明、建築計画概要書、既存図面、工事履歴、現況調査を組み合わせて確認する必要があります。

また、確認済証・検査済証がある建物でも、その後の無断増築、用途変更、防火区画の欠損、メゾネットの設置などによって違反状態になっている可能性があります。

発注者、設計者、PM・CMが整理すべきなのは、「違反かどうか」だけではありません。

• 法的に使用できるか
• 構造・防火・避難上安全か
• 是正できるか
• 是正費はいくらか
• 工事中も事業を継続できるか
• 将来の用途変更や売却に影響しないか
• 誰が費用を負担するか

まで評価することが重要です。

既存建物の調査では、建物全体を一言で「既存不適格」「違反」と決めつけず、規定、部位、工事時期、用途ごとに切り分けて整理してください。

内部リンク候補

• 建築確認が不要なら自由に改修できるのか
• 改修工事で建築確認が必要になるケースとは
• 主要構造部と構造耐力上主要な部分の違い
• 用途変更が200㎡以下なら確認申請は不要なのか
• 検査済証がない建物は改修できるのか
• 12条定期報告で何を見るべきか
• 耐震壁に配管用の穴を開けてもよいのか
• 既存床スラブに重量物を設置できるのか
• 防火区画の貫通処理は誰が確認するのか